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商貿(mào)企業(yè)M公司2010年以名下的100套商鋪作為抵押，向Q商業(yè)銀行申請貸款2億元。2019年，該公司宣告破產(chǎn)。當年6月，當?shù)厝嗣穹ㄔ号袥Q，以企業(yè)抵押的100套商鋪作價，抵償其對Q銀行的1.5億元欠款。為縮減出售成本，Q銀行希望將100套商鋪統(tǒng)一出售，并由買方承擔(dān)各項稅費。但由于遲遲難以找到合適買家，Q銀行一直未辦理過戶手續(xù)，也未繳納接收和持有期間的各項稅費。

2021年，Q銀行將100套商鋪打包出售給某資產(chǎn)管理公司，在當年2月和5月分兩次辦理過戶手續(xù)（從M公司過戶給Q銀行、從Q銀行過戶給資產(chǎn)管理公司）。在此過程中，Q銀行僅就兩次過戶期間的3個月屬期申報繳納了房產(chǎn)稅。稅務(wù)機關(guān)認為，Q銀行實際持有抵債房產(chǎn)的時間，與申報房產(chǎn)稅的稅款所屬期存在差異，可能存在稅務(wù)風(fēng)險。

Q銀行的抵債資產(chǎn)管理人員認為，銀行接收抵債資產(chǎn)屬于“無奈之舉”。為了盡可能減少損失，一般約定由抵債資產(chǎn)的買受方承擔(dān)所有稅費和拖欠的物業(yè)費等。待找到抵債資產(chǎn)的買受方后，再辦理過戶手續(xù)并統(tǒng)一申報繳納稅費和滯納金。實踐中，多數(shù)抵債資產(chǎn)并非優(yōu)良資產(chǎn)，難以進行出租或正常使用，如在法院判決后立即過戶，會對銀行造成一定負擔(dān)。

Q銀行的財務(wù)人員認為，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條規(guī)定，購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，計算繳納房產(chǎn)稅。因此，在辦理過戶手續(xù)前，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)為商鋪的原持有人，即M公司。銀行只需繳納房屋權(quán)屬登記期間的房產(chǎn)稅，即2021年3月—5月的房產(chǎn)稅。

不過，民法典第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。據(jù)此，自法律文書生效時起，無論法院裁定的抵債房產(chǎn)是否完成過戶，抵債房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)移。也就是說，應(yīng)當以法院出具的法律文書生效時間，作為“辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書”的時間。自2019年6月起，債務(wù)人M公司對于抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)終止。自2019年7月至過戶給買受方資產(chǎn)管理公司期間，Q銀行需要繳納抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。

經(jīng)過稅務(wù)人員的風(fēng)險提示和納稅輔導(dǎo)，Q銀行的財務(wù)人員整理了抵債房產(chǎn)相關(guān)資料，梳理了抵債資產(chǎn)管理流程，并前往抵債房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)補繳了房產(chǎn)稅和相應(yīng)的滯納金。

實務(wù)中，多數(shù)銀行認為，抵債資產(chǎn)不屬于自有房產(chǎn)，并為其單獨設(shè)置科目進行核算，未囊括進銀行自持的固定資產(chǎn)范圍。在申報繳納房產(chǎn)稅時，銀行財稅人員往往僅歸集固定資產(chǎn)項下的房地產(chǎn)項目，容易造成房產(chǎn)稅的漏報和少報。

近年來，以房抵債的現(xiàn)象呈現(xiàn)增多趨勢。為防范少繳、漏繳房產(chǎn)稅的風(fēng)險，建議銀行財稅部門、行政部門和風(fēng)控部門等各部門的相關(guān)人員強化對抵債資產(chǎn)的閉環(huán)管理，從法院判決接收抵債資產(chǎn)之日起，確定納稅義務(wù)發(fā)生時間，按期繳納各項稅費，避免產(chǎn)生滯納金和罰款，防止對銀行的信用等級造成影響。